Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Sanierungspflicht

 

Wichtig zu wissen: Das kommt auf Hauskäufer zu

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sind Bestandsimmobilien zum Erwerb von Wohneigentum sehr begehrt. Punkten die alten Häuser doch mit mehr Charme, einem meist größeren Grundstück und einem – im Vergleich zu einem Neubau – niedrigeren Kaufpreis. Allerdings denken viele Hauskäufer nicht daran, dass spätestens zwei Jahre nach Einzug in eine ältere Immobilie eine Sanierungspflicht im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bestehen kann. Dann muss die Dämmung von Dach oder Dachboden, der Austausch der alten Heizung sowie das Dämmen von Rohrleitungen erledigt sein. Um teure Überraschungen zu verhindern, empfiehlt es sich, mögliche Sanierungspflichten schon vor dem Hauskauf abzuklären.

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Wer ein bestehendes Haus kauft, bekommt mit dem Energieausweis bereits wichtige Informationen zum energetischen Zustand. Denn das Dokument, das nach GEG verpflichtend zu übergeben ist, enthält die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch. Es informiert über die erreichte Energieeffizienzklasse und enthält oft auch Vorschläge für anstehende Sanierungsarbeiten. Nach § 80 des neuen Gebäudeenergiegesetzes ist darüber hinaus auch ein informatorisches Gespräch zu führen. Zumindest dann, wenn es um den Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern geht, informieren Energieberater dabei über die Inhalte des Ausweises. Sie geben einen umfassenden Überblick über das Gebäude und erklären, welche Sanierungsarbeiten beim Energiesparen helfen. Warum die Energieeffizienz eines Hauses immer wichtiger wird, können Sie hier nachlesen.

Unser Tipp: Fragen Sie den Energieberater in diesem Zuge auch nach gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungspflichten. Planen Sie ohnehin, das Gebäude nach dem Kauf zu modernisieren, lohnt sich auch die Beauftragung einer ganzheitlichen Energieberatung. Diese wird zu 80 Prozent vom Staat gefördert und gibt Aufschluss über Kosten, Einsparungen sowie mögliche Fördermittel.

 

Welche Häuser müssen saniert werden?

Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Verkäufer bereits vor dem 1. Februar 2002 bewohnt hat, waren bislang von einer Sanierungspflicht befreit. Hier kann für Käufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Einzug ein hoher Sanierungsaufwand anfallen. Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden oder bei denen seitdem schon ein Eigentümerwechsel stattfand, müssen bereits hohe Anforderungen erfüllen.

 

Welche Sanierungspflichten schreibt das GEG vor?

Drei GEG-Sanierungspflichten sollten Hauskäufer in puncto Folgekosten im Auge behalten:

 

1. GEG-Sanierungspflicht: Austausch der alten Heizung

Für viele Öl- und Gasheizungen ist nach 30 Jahren Laufzeit Schluss. Betroffen von der Sanierungspflicht aus dem § 72 des GEGs sind sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen dürfen hingegen weiter laufen. Sind die neuen Eigentümer 2021 eingezogen, muss der Austausch der alten Heizung spätestens 2023 erfolgt sein. Empfehlenswert ist das Gespräch mit einem Heizungsinstallateur.

Um Hauseigentümer schon vorab zum Austausch ihrer alten Heizung zu motivieren, hat die Bundesregierung das Effizienzlabel für alte Heizungsanlagen eingeführt. Es wird seit Anfang 2016 auf Geräte geklebt, die älter als 15 Jahre sind. Seit 2017 ist es die Pflicht des Schornsteinfegers, das Label auf Heizungen ohne Etikett anzubringen.

Unser Tipp: Der Staat fördert den Austausch der Heizung mit Zuschüssen von bis zu 45 Prozent. Diese gibt es über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG Förderung) auch dann, wenn eine gesetzliche Austauschpflicht besteht.

 

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2. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen der Rohrleitungen

Heizungsleitungen und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie dem kalten Keller müssen gedämmt werden. Wie dick die Dämmung sein muss, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Bei Einzug im Jahr 2021 ist die Sanierungspflicht aus § 71 des GEG innerhalb einer Zwei-Jahres-Frist zu erfüllen.

 

3. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen von Dach oder Dachboden

Laut § 47 des GEG hat der Hauskäufer die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach eines Altbaus zu dämmen. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 W/m²K liegen. Ist das technisch nicht möglich, etwa weil die Sparrenhöhe bei einer Zwischensparrendämmung zu gering ist, gibt es eine Ausnahme: In diesem Fall reicht es aus, die maximal mögliche Dämmschichtdicke mit einem Dämmstoff der WLG 035 einzubauen. Grundsätzlich hat der Käufer zur Dämmung von Dach oder Dachboden zwei Jahre Zeit. Bei Einzug im Jahr 2021 ist also auch diese Nachrüstpflicht spätestens 2023 zu erfüllen.

 

Wichtiger Hinweis:

Die Einhaltung der Sanierungspflichten prüfen der Schornsteinfeger sowie das örtliche Bauamt. Erfüllen Hausbesitzer die gesetzlichen Vorgaben nicht, drohen Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

 

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Quelle: Bosch Thermotechnik GmbH
Foto: Eisenhans – Fotolia.com