Undichte Fenster, ungedämmte Wände und eine in die Jahre gekommene Heizungsanlage – alte Häuser haben meist so einige Mängel. Damit verbunden: ein hoher Energieverbrauch, der mit hohen CO2-Emissionen einhergeht. Da diese den Deutschland- und EU-weiten Klimazielen im Weg stehen, gibt es eine Pflicht zur energetischen Sanierung. Diese greift jedoch nur in bestimmten Fällen und enthält auch Ausnahmeregelungen.

 

Für Schnellleser: Die gesetzliche Sanierungspflicht in der Übersicht

Die energetische Sanierung eines Altbaus ist derzeit nur in einem Fall Pflicht: bei Eigentümerwechsel. Wenn Sie ein altes Wohnhaus kaufen, erben oder als Schenkung erhalten, müssen Sie innerhalb von zwei Jahren bis zu drei Dinge tun:

  • Austausch einer über 30 Jahre alten Heizung (nicht bei Niedertemperatur- oder Brennwert-Kessel)
  • Dämmen der obersten Geschossdecke oder des Daches
  • Dämmen von Heizungs- und Warmwasserrohren in ungeheizten Räumen

Darüber hinaus liefert das Gebäudeenergiegesetz (GEG) folgende Vorgaben:

  • Bei der Modernisierung von mehr als 10 % eines Außenbauteils ist dieses als Ganzes nach festgelegten U-Werten zu dämmen.
  • Bei Austausch der Heizungsanlage dürfen nur noch Heizungssysteme auf Basis von mindestens 65 % erneuerbarer Energie als Ersatz eingebaut werden.

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Gebäude, die laut Energieausweis eine niedrige Energieeffizienzklasse haben, gibt es nicht. Besaßen und bewohnten Sie Ihren Altbau schon vor Februar 2002, sind Sie nicht verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen wie eine nachträgliche Dämmung oder einen Heizungstausch vorzunehmen.

 

 

Keine EU-weite Sanierungspflicht für ineffiziente Gebäude

Zunächst zur Entwarnung: Die angedachte EU-weite Sanierungspflicht für besonders ineffiziente Gebäude wurde nicht eingeführt. Lange war im EU-Parlament darüber diskutiert worden, Eigentümern von Häusern der Energieeffizienzklassen G und H eine Zwangssanierung auf mindestens Klasse F aufzuerlegen. Bis 2033 sollten dann alle Wohngebäude in der EU sogar nur noch maximal Energieeffizienzklasse E haben. Außerdem war eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel hin zu Klasse D im Gespräch.

Statt einer solchen individuellen Sanierungspflicht enthält die reformierte EU-Gebäuderichtlinie EPBD nun lediglich übergeordnete Einsparziele für den gesamten Gebäudebestand. So soll der Energieverbrauch aller Wohngebäude bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20–22 % gesenkt werden. Dazu kann dann auch die weitere Modernisierung bereits sanierter Wohnhäuser beitragen. Ist beispielsweise bereits durch Dämmen der Energieverbrauch gesenkt worden, lässt er sich durch den Einbau moderner Heiztechnik – wie einer Wärmepumpe – noch weiter senken.

Die am 12. März 2024 von der EU-Kommission beschlossene Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie überlässt es somit den Mitgliedsländern, selbst dafür zu sorgen, dass die festgelegten Einsparziele eingehalten werden. Bis jetzt hat die Bundesregierung nichts verlauten lassen, was auf die Einführung einer allgemeinen Sanierungspflicht hindeutet.

EU-Flaggen vor Europäischer Kommission in Brüssel, wo über Sanierungspflicht entschieden wurde
Die EU will den Energieverbrauch von Gebäuden senken – verzichtet aber auf eine individuelle Sanierungspflicht. | Foto: © Ardan Fuessmann / Adobe Stock

 

Laut GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel

Dabei herrscht in Deutschland Sanierungsstau. So lag die Sanierungsrate in den vergangenen Jahren stets unter 1 %. Zum Erreichen der Klimaziele müsste sie jedoch mindestens 2 % betragen. Fast die Hälfte aller hiesigen Wohngebäude haben derzeit noch eine eher schlechte Energieeffizienzklasse.

Dies liegt zum einen daran, dass rund 60 % der Wohnhäuser in Deutschland vor Inkrafttreten der 1. Wärmeschutzverordnung (1978) errichtet wurden und somit ohne seitdem erfolgte Modernisierung nicht oder nur unzureichend gedämmt sind. Zum anderen ist der hohe Energieverbrauch im Wohnbereich auf veraltete Heizsysteme zurückzuführen. Laut Bund der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) sind rund ein Drittel aller deutschen Heizungen bereits über 20 Jahre alt.

Damit sich daran etwas ändert, schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit 2021 drei Sanierungspflichten vor. Diese greifen allerdings erst bei Eigentümerwechsel. Wenn Sie also nach dem 1. Februar 2002 in den Besitz eines Altbaus gekommen sind, haben Sie innerhalb von zwei Jahren nach Eintrag ins Grundbuch gewisse Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen (§ 73). Auf diese Weise sollen zumindest einige Altbauten einen Mindestwärmeschutz sowie eine effizientere Heizung bekommen. Konkret lauten die Sanierungspflichten wie folgt:

 

1. GEG-Sanierungspflicht: Austausch der alten Heizung

Handelt es sich bei der Gas- oder Ölheizung Ihrer neu erworbenen oder geerbten Immobilie um einen mindestens 30 Jahre alten Standard- oder Konstanttemperaturkessel, haben Sie diesen zu ersetzen. So besagt es § 72 des GEG. Diese Sanierungspflicht hat aber auch Ausnahmen. So gilt sie nicht bei:

  • Niedertemperatur- und Brennwertheizungen
  • Heizkesseln mit einer Nennleistung von unter 4 kW oder über 400 kW
  • Gas- oder Ölheizungen, die Bestandteil einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung sind

Um Hauseigentümer schon vorab zum Austausch ihrer alten Heizung zu motivieren, hat die Bundesregierung das Effizienzlabel für Heizungsanlagen eingeführt. Es wird seit Anfang 2016 auf Geräte geklebt, die älter als 15 Jahre sind. Seit 2017 ist es die Pflicht der Schornsteinfeger, das Label auf alle entsprechenden Heizungen anzubringen.

Alte Ölheizung, die unter Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel fällt
Bestimmte Heizkessel fallen nach 30 Jahren unter die Sanierungspflicht. | Foto: © zenturio1st / Adobe Stock

 

Allgemeine Austauschpflicht für fossil betriebene Heizungen: Seit 1.1.2024 enthält § 72 noch eine weitere Sanierungspflicht, der alle Hausbesitzer Folge zu leisten haben – unabhängig davon, ob ihnen ihr Eigenheim schon vor dem 1. Februar 2002 gehörte oder nicht. So dürfen Gas-, Öl- und Kohleheizungen nur noch bis zum 31.12.2044 betrieben werden. Spätestens zum 1.1.2045 müssen Sie Ihre Wärmeerzeugung also komplett auf erneuerbare Energien umgestellt haben.

 

2. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen der Rohrleitungen

Nach einem Eigentümerwechsel müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie dem kalten Keller gedämmt werden. Im GEG 2024 findet sich diese Sanierungspflicht im § 69 (früher § 71). Wie dick die Dämmung zu sein hat, hängt vom Innendurchmesser der Rohre und der Wärmeleitfähigkeit des Dämmstoffes ab. Angaben dazu finden sich im GEG in Anlage 8.

Rohrisolierungen zum Erfüllen der Sanierungspflicht
Einfache Schaumisolierungen reichen aus, um der Sanierungspflicht zum Rohrdämmen nachzukommen. | Foto: © fefufoto / Adobe Stock

 

3. GEG-Sanierungspflicht: Dämmen von Dach oder Dachboden

Laut § 47 des GEG haben Hauskäufer oder Erben eines Altbaus die Pflicht, die oberste Geschossdecke oder wahlweise das Dach ihres Altbaus zu dämmen. Diese Sanierungspflicht gilt für jedes Wohngebäude, das mindestens 4 Monate im Jahr auf eine Raumtemperatur von mindestens 19 °C geheizt wird. Nach der Dämmung darf der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) nicht über 0,24 W/m²K liegen. Ist das technisch nicht möglich – etwa, weil die Sparrenhöhe bei einer Zwischensparrendämmung zu gering ist –, gibt es eine Ausnahme: In diesem Fall reicht es aus, die maximal mögliche Dämmschichtdicke mit einem Dämmstoff der WLG 035 einzubauen.

Dämmung der obersten Geschossdecke ist eine Sanierungspflicht
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Dämmung der obersten Geschossdecke | Foto: © SKatzenberger / Adobe Stock

 

Wann die Sanierungspflicht auch langjährige Hausbesitzer betrifft

Die Sanierungspflicht greift vorrangig bei Hauskauf. Wer schon vor dem 1. Februar 2002 ein Ein- oder Zweifamilienhaus besaß und auch selbst bewohnte, unterliegt somit keinem Zwang zur energetischen Sanierung bestimmter Gebäudeteile. Was jedoch sowohl für Neueigentümer als auch für langjährige Hausbesitzer gilt: Entscheiden Sie sich freiwillig für Modernisierungsmaßnahmen, müssen Sie dabei ebenfalls einige GEG-Vorgaben beachten.

 

10 %-Regel bei Sanierung von Außenbauteilen

Nehmen Sie an mehr als 10 % eines Außenbauteils Änderungen vor – z. B. Erneuerung der Fassade oder des Dachs –, haben Sie dieses in seiner Gänze zu dämmen. So besagt es § 48 des GEG. Die entsprechenden U-Werte finden Sie in Anlage 7. Davon ausgenommen sind kleinere Ausbesserungen wie das Beseitigen von Putzschäden oder das Ersetzen einzelner kaputter Ziegel.

Achtung Solarpflicht: Immer mehr Bundesländer verpflichten inzwischen zum Installieren einer Solaranlage. Einige bereits auch dann, wenn das Dach eines Wohngebäudes zu mehr als 10 % erneuert wird. Stand Mai 2024 sind es Baden-Württemberg, Berlin und Hamburg. In weiteren Bundesländern ist die Einführung einer solchen Sanierungspflicht für die nächsten Monate und Jahre geplant.

Wird Dach erneuert, greift eine Sanierungspflicht
Erneuern Sie Ihr Dach zu mehr als 10 %, müssen Sie auch für dessen Dämmung sorgen. | Foto: © nik0.0kin / Adobe Stock

 

Vorschriften beim Heizungstausch

Auch bei Heizungen, die noch keine 30 Jahre sind, ist der Austausch gegen ein moderneres System oft angebracht. Verschleiß und veraltete Technik sorgen dafür, dass diese viel ineffizienter als heute erhältliche Heizanlagen sind. Sie verbrauchen demzufolge mehr Brennstoff als nötig wäre. Und da es sich bei diesem mehrheitlich um Erdgas oder Heizöl handelt, hat der erhöhte Energieverbrauch auch negative Auswirkungen auf die Umwelt.Damit beim Heizen künftig weniger CO2-Emissionen anfallen, enthält das GEG 2024 in § 71 Vorgaben dazu, worum es sich bei der neuen Heizung handeln darf. So kommen seit 1. Januar 2024 für die Neu-Installation nur noch folgende Heizungsarten infrage:

Erst bei Vorhandensein von Kommunaler Wärmeplanung: Diese Vorgaben greifen jedoch erst, wenn Ihre Kommune ihre Wärmeplanung erstellt hat. Je nach Einwohnerzahl hat sie dafür bis 30. Juni 2028 Zeit. Sofern diese noch nicht vorliegt, dürfen Sie sich erneut eine Gas- oder Ölheizung einbauen. Beachten Sie dabei jedoch, dass Sie diese ab 2029 zu mindestens 15 % mit Biogas, Bioöl oder Wasserstoff betreiben müssen. Außerdem kann der in den nächsten Jahren weiter steigende CO2-Preis für höhere Heizkosten sorgen. Genauere Informationen dazu erhalten Sie von Ihrem Heizungsfachbetrieb. Denn seit 2024 ist vor einem Heizungstausch auch ein beratendes Informationsgespräch verpflichtend.

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Bußgeld bei Nichteinhaltung der Sanierungspflichten

Sollten Sie nach einem Hauskauf keine der geforderten energetischen Sanierungen vornehmen oder sich bei der Modernisierung Ihres Hauses nicht an die Vorschriften zu Dämmung oder Heizungsart halten, kann dies für Sie teuer werden. Denn laut § 108 des GEG drohen dann Bußgelder von bis zu 50.000 Euro. Ob Hauseigentümer der Sanierungspflicht nachkommen, prüfen u. a. der Schornsteinfeger sowie das örtliche Bauamt.

 

Wann die Sanierungspflicht Ausnahmen macht

Gemeinhin haben Sie sich in den oben genannten Fällen an die GEG-Vorgaben zu halten. Allerdings enthält das Gebäudeenergiegesetz auch in Bezug auf die Sanierungspflicht Ausnahme-Regelungen. So definiert der § 102 GEG Härtefälle, in denen Sie sich von der Durchführung der geforderten Sanierungen befreien können. Dazu zählen folgende Umstände:

  • Die Investitionen lassen sich nicht innerhalb einer angemessenen Frist durch die Einsparungen wieder hereinholen. Das heißt: Es würde zu lange dauern, bis sich die Ausgaben für die Maßnahmen amortisiert haben. Dies muss Ihnen aber ein Sachverständiger nachweisen.
  • Die Investitionen überstiegen den Wert des Gebäudes – beispielsweise, weil das Haus zu renovierungsbedürftig ist oder es sich nur um ein kleines Ferienhaus handelt.
  • Die Investitionen sind den Hausbesitzern aufgrund persönlicher Umstände nicht zumutbar. Dies gilt unter anderem, wenn diese zum Zeitpunkt der Antragstellung seit mindestens sechs Monaten einkommensabhängige Sozialleistungen bezogen haben.

Ebenfalls von der Sanierungspflicht ausgenommen sein können Baudenkmäler. So gibt es für besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz teils eigene Vorschriften im Bundes- und Landesrecht. Beispielsweise dürfen dort oft keine Veränderungen am Erscheinungsbild vorgenommen werden. Daher darf die energetische Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden laut § 105 des GEG von den sonst geltenden Anforderungen abweichen. Informieren Sie sich diesbezüglich bei Ihrer örtlichen Denkmalschutzbehörde. Sie brauchen ohnehin deren Genehmigung, bevor Sie ein entsprechendes Gebäude in jeglicher Form sanieren.

Bei Fachwerkhäusern gelten in Bezug auf die Sanierungspflicht Ausnahme-Regelungen
Steht ein Haus unter Denkmalschutz, kann es von der Sanierungspflicht befreit sein. | Foto: © Harlekin-Graphics

 

Warum sich eine Sanierung auch ohne Pflicht lohnen kann

Sind Sie kein Neueigentümer oder trifft eine der Ausnahmen auf Sie zu, brauchen Sie nicht zu sanieren. Darüber nachzudenken, dürften sich aber bei so manchem alten Haus lohnen. Denn durch fehlende Dämmung oder veraltete Heiztechnik haben Sie nicht nur hohe Heizkosten, sondern auch weniger Wohnkomfort. Sorgen Sie dafür, dass die Wände nicht mehr kalt sind und die Heizung effizient arbeitet, senkt das einerseits Ihren Energieverbrauch und steigert andererseits die Lebensqualität aller im Haus Lebenden.

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Das gilt nicht nur für die gegenwärtigen Bewohner, sondern auch für mögliche zukünftige. So sollten Sie auch, wenn Sie über einen Verkauf des Hauses nachdenken, dessen Energieeffizienz im Blick haben. Denn seit 2007 sind potenzielle Käufer oder Mieter einer Immobilie per Energieausweis über deren energetischen Zustand zu infomieren (§ 80 GEG). Seine Einführung gleicht somit einer Art indirekter Sanierungspflicht. Denn er enthält die wichtigsten Kennzahlen zum Energieverbrauch, die erreichte Energieeffizienzklasse sowie oft auch Vorschläge für anstehende Sanierungsarbeiten.

Um diese Angaben richtig einordnen zu können, haben Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern außerdem Anrecht auf ein kostenloses Beratungsgespräch mit einem Energieberater. So ist die Energieeffizienz inzwischen eine wichtige Größe beim Hauskauf. Je schlechter es um den energetischen Zustand eines Gebäudes bestellt ist, desto geringer der Preis, den Sie dafür verlangen können. Mit einem sanierten Häuschen verbessern Sie also Ihre Chance auf dem Immobilienmarkt.

Der Energieausweis, eine indirekte Sanierungspflicht
Ein schlecht gedämmtes Haus mit hohem Energiebedarf ist für Käufer weniger attraktiv. | Foto: © Gina Sanders / Adobe Stock

 

Erst zahlen, dann sparen – Kosten & Förderung einer Sanierung

Natürlich ist jede Sanierung – ob verpflichtend oder freiwillig – mit gewissen Ausgaben verbunden. Wie hoch diese sind, hängt zum einen von der Art der Maßnahme ab. Zum anderen richten sich die Kosten nach Faktoren wie dem Zustand und der Größe des Hauses, dem verwendeten Material und der Region, in der Sie wohnen. Wie viel die Handwerker in Ihrer Umgebung dafür verlangen, verrät Ihnen unser kostenloser Angebotsvergleich.

 

 

Förderung reduziert Ihre Investitionskosten. Die stellt der Staat im Rahmen der BEG (Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude) für Sanierungsprojekte zur Verfügung. Welches Programm dabei für Sie infrage kommt, hängt von Art und Umfang Ihrer Maßnahmen ab. So vergibt die KfW (Kreditbank für Wiederaufbau) einerseits Fördergelder für Einzelmaßnahmen. So beträgt die Förderung beim Heizungstausch bis zu 70 % der Ausgaben (maximal 23.500 Euro). Bei Erneuerung oder Dämmung der Gebäudehülle sind es 15 %. Andererseits werden von der KfW auch Komplettsanierungen bezuschusst. Die Höhe des Zuschusses richtet sich dabei nach der anschließend erreichten Effizienzhausstufe. Bis zu 25 % – also bis zu 30.000 Euro – sind so für Sie drin. Haben Sie nicht genug Eigenkapital, erhalten Sie außerdem einen zinsgünstigen Kredit von bis zu 150.000 Euro.

Alternativ steht Ihnen zur Kostensenkung der Steuerbonus zur Verfügung. Dieser lohnt sich vor allem bei größeren Sanierungsprojekten. So erhalten Sie einmalig bis zu 40.000 Euro (20 % der Material- und Arbeitskosten) in Form einer Steuerschuldsenkung.

Durch Sanierungspflicht verursachte Kosten bei Steuererklärung angeben
Über die Steuererklärung können Sie sich einen Teil Ihrer Sanierungskosten zurückholen. | Foto: © Stockfotos-MG / Adobe Stock

 

Planung zahlt sich doppelt aus

Bevor Sie eine Sanierung starten, sollten Sie eine Expertenmeinung einholen – beispielsweise bei einem Energieberater. Dieser kann Ihnen nicht nur bei der korrekten Erfüllung der Sanierungspflicht helfen. Er erkennt auch, welche Maßnahmen für Ihren Altbau sonst noch sinnvoll wären. Außerdem kann er Sie bezüglich der richtigen Reihenfolge der Maßnahmen beraten. So empfiehlt es sich, zunächst die Dämmung zu verbessern und erst dann eine neue Heizung einzubauen. So ist diese dann schon auf den geringeren Energiebedarf abgestimmt.

Sie können sich dafür auch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen lassen. Dieser gibt Ihnen nicht nur eine konkrete Übersicht, welche Maßnahmen sich wie auf Ihren Energiebedarf auswirken würden. Er senkt auch dank des iSFP-Bonus Ihre Ausgaben bei Durchführung um weitere 5 %. Seine Erstellung wird wiederum zu 80 % vom Staat gefördert.

 

Fazit: Nur wenig Sanierungspflicht, aber viel Sanierungsförderung

Die Sanierungspflicht greift in erster Linie bei Hauskauf und Eigentümerwechsel. Nur dann sind Sie zum Dämmen von oberster Geschossdecke und Heizungsrohren sowie dem Austausch einer zu alten Heizung verpflichtet. Weitere GEG-Vorgaben wie das verpflichtende Dämmen von Außenbauteilen bei deren Erneuerung, greifen erst, wenn Sie von sich aus mit entsprechenden Maßnahmen beginnen.

Auch ohne Sanierungspflicht kann sich die energetische Verbesserung Ihres Altbaus aber für Sie lohnen. So senken Sie nicht nur Ihre Heizkosten, sondern steigern auch den Wohnkomfort sowie den Wert Ihrer Immobilie. Seit Einführung des Energieausweises achten Hauskäufer nämlich noch stärker darauf, welche Folgekosten durch notwendige Sanierung auf Sie zukämen. Führen Sie diese bereits jetzt durch, profitieren Sie auch von den staatlichen Förderprogrammen – sei es in Form eines Zuschusses von bis zu 70 %, eines zinsgünstigen Kredits oder einer Steuersenkung.

Lassen Sie sich am besten von einem Energieberater oder Fachbetrieb bei der Planung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen unterstützen. Dann haben Sie lange Freude an Ihrem Altbau.

 

 

FAQ zur Sanierungspflicht

Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Seit wann gibt es sie?

Die mit einem Hauskauf verbundenen Sanierungspflichten finden sich in den Paragraphen 47, 69 und 72 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dieses ist seit 1. November 2020 in Kraft. Laut Paragraph 73 gelten die Vorgaben jedoch für alle Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die diese nach dem 1. Februar 2002 erworben, geerbt oder geschenkt bekommen haben.

Muss ich mein Haus sanieren?

Eine allgemeine Sanierungspflicht für Altbauten gibt es nicht. Auf EU-Ebene wurde zwar darüber diskutiert, eine solche Zwangssanierung für besonders ineffiziente Gebäude einzuführen. Davon wurde jedoch erstmal wieder Abstand genommen. Abgesehen von den drei Sanierungspflichten bei Hauskauf bleibt es Ihnen überlassen, ob und inwieweit Sie Ihre Immobilie energetisch modernisieren. Statt Sanierungen vorzuschreiben, setzt die Regierung auf Förderprogramme. Diese sollen einen Anreiz bieten, sich freiwillig dafür zu entscheiden.

 

Foto: © Jürgen Fälchle / Adobe Stock