Haussanierung oder Abriss

 

Gründe für und gegen eine Sanierung des eigenen Hauses

Geht es darum, bestehende Immobilien auf den aktuellen Stand zu bringen, stehen Käufer und Erben alter Häuser häufig vor einer grundlegenden Entscheidung: Haussanierung oder Abriss? Wir geben Argumente für beide Varianten und zeigen, wann welche besser geeignet ist. Ausschlaggebend sind dabei nicht nur die Kosten, sondern auch die zukünftige Nutzung.

 

Studie zeigt: Bei jedem zehnten Haus ist ein Abriss wirtschaftlicher

Erben oder kaufen Verbraucher bestehende Immobilien, steht in vielen Fällen erst einmal eine Hausmodernisierung an. Bei der Modernisierung geht es vor allem darum, das Gebäude auf den aktuellen Stand zu bringen. Neben dem energetischen Zustand betrifft das auch Faktoren wie die Raumaufteilung oder die Außenansicht. Sind die erforderlichen Maßnahmen sehr umfangreich, denken viele Hausbesitzer auch über einen Abriss nach. Denn nur ein Neubau lässt sich voll und ganz nach den Wünschen und Bedürfnissen seiner Besitzer gestalten. Ein Blick in den Bebauungsplan hilft bei der Entscheidung und kann Auskunft darüber geben, welche neue Bebauung eventuell in Frage kommt. Doch was lohnt sich also mehr: Haussanierung oder Abriss? Die Studie „Bestandsersatz 2.0 - Potenziale und Chancen“ der Arbeitsgemeinschaft für Zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE//eV) gibt darauf eine erste Antwort: Liegen die Modernisierungskosten bei über 2.500 Euro pro Quadratmeter, lohnt sich meist nur ein Abriss. In Deutschland trifft das auf etwa jedes zehnte Haus zu. Zwei Drittel davon stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren. So die Ergebnisse der 2016 veröffentlichten Studie.

 

Was spricht für eine Sanierung bestehender Gebäude?

Unabhängig von den Kosten gibt es zahlreiche Gründe, die für eine Haussanierung und gegen einen Abriss sprechen. So kommt die Modernisierung vor allem dann infrage, wenn die Bausubstanz intakt ist und die Raumaufteilung den Vorstellungen der Hausbesitzer entspricht. Worauf Käufer bestehender Immobilien dabei achten sollten, erklären wir in unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.

Ältere Häuser versprühen meist einen ganz besonderen Charme. Sie schmiegen sich perfekt in die gewachsene Umgebung ein und sollten schon aus diesem Grund erhalten bleiben. Aber auch dann, wenn die Vorbesitzer bereits Sanierungsarbeiten haben durchführen lassen, ist eine Haussanierung die bessere Wahl. Häufig helfen dann bereits günstige Maßnahmen dabei, den energetischen Stand zu verbessern. Wie der richtige Weg zur besseren Energieeffizienz aussehen kann, erklären wir im Beitrag Energieeffizienz von Einfamilienhäusern.

Ein weiterer Grund für die Haussanierung und gegen den Abriss: Für viele Modernisierungsarbeiten vergibt der Staat hohe Fördermittel. So gibt es Zuschüsse und zinsgünstige Kredite unter anderem über die Programme 430 und 152 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die finanzielle Unterstützung sorgt für sinkende Sanierungskosten und dafür, dass sich eine Haussanierung auch aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten eher lohnt.
 

Steht das Haus unter Denkmalschutz?

Steht das Gebäude hingegen unter Denkmalschutz oder gibt es keine Abrissgenehmigung, bleibt Hausbesitzern ohnehin keine Wahl. In diesen Fällen müssen sie modernisieren. Häufig sind dabei sogar besondere Auflagen zu erfüllen.

 

Im Überblick: Diese Aspekte sprechen für eine Modernisierung:

  • die Bausubstanz ist in einem guten Zustand
  • die Raumaufteilung entspricht den eigenen Vorstellungen oder kann ohne große Probleme angepasst werden
  • Vorbesitzer haben bereits Sanierungsarbeiten durchgeführt
  • Kosten der Sanierung sinken durch hohe Fördermittel und können zeitlich gestreckt werden
  • bestehende Gebäude stehen unter Denkmalschutz
  • Bauämter vergeben keine Genehmigung zum Abriss

 

Wann lohnt sich der Abriss alter Bestandsimmobilien?

Befindet sich die Bausubstanz in einem sehr schlechten Zustand, ist die Haussanierung oft keine Option. Denn bei baufälligen, energetisch überholten oder von Schadstoffen belasteten Gebäuden bleibt Besitzern oft nur der Abriss. Ähnlich verhält es sich auch dann, wenn die gewünschten architektonischen Veränderungen sehr stark in die bestehende Statik eingreifen. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn Sanierer altersgerechte Umbauten planen und Eingangstreppen entfernen oder Komplettbäder im Erdgeschoss integrieren möchten. Auch der Wunsch nach großflächigen Räumen lässt sich bei Bestandsimmobilien oft nur mit erheblichen Eingriffen in die Statik realisieren. Darüber hinaus können hohe Sanierungspflichten oder kostspielige Sanierungsmaßnahmen für einen Abriss und gegen eine Haussanierung sprechen. Genau wie bei der Modernisierung gibt es dabei auch für den Neubau Fördermittel. Das gilt zum Beispiel dann, wenn dieser hohe Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllt.

 

Im Überblick: Die wichtigsten Gründe für einen Abriss alter Gebäude:

  • ein schlechter Zustand der Bausubstanz
  • hohe Auflagen und Sanierungspflichten
  • kostspielige Sanierungsmaßnahmen
  • große, gewünschte Veränderungen an der Architektur

 

Wichtig: Vor einer Entscheidung sollten Hausbesitzer unbedingt auch einen Bauexperten einbeziehen. Energieberater, Architekten, Planer und Sachverständige können die entsprechende Immobilie genau unter die Lupe nehmen. Sie schätzen den baulichen Zustand ein und beurteilen fundiert, welche Lösung am besten für das Gebäude infrage kommt.

 

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Abriss- und Architektenleistungen verteuern den Neubau

Hauptgrund für oder gegen eine energetische Modernisierung sind oft die anfallenden Kosten. Das belegt auch die anfangs zitierte Studie „Bestandsersatz 2.0 - Potenziale und Chancen“. Wer über Abriss und Neubau nachdenkt, darf die zusätzlich anfallenden Ausgaben nicht vernachlässigen. So kostet der Abriss je nach Lage und Charakteristik der bestehenden Immobilie bereits 50 bis 150 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Teurer wird es, wenn die Bausubstanz von Schadstoffen belastet ist. Darüber hinaus entstehen zusätzliche Ausgaben für die Leistungen von Planern und Architekten. In 90 Prozent aller Fälle ist die Sanierung dabei günstiger und wirtschaftlicher.

Unser Tipp: Hausbesitzer können die Maßnahmen mit einem Sanierungsfahrplan zeitlich und damit auch kostenmäßig auf mehrere Etappen verteilen.

 

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Quellen:
•    Bosch Thermotechnik.de
•    Studie: https://www.dgfm.de/uploads/media/Studie-Bestandsersatz-2-0_2016-02-29.pdf

Foto: fotolia / photo 5000

   
 

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